平成22年度税制改正

そこでこのようなスキームを阻止するため、下記の期間中に調整対象固定資産を取得した場合には、取得後３年目までは強制的に「原則課税事業者」になることとされました（いわゆる『３年縛り』）。

1. 課税事業者を選択してから２年間（強制適用期間）
2. 資本金1,000万円以上で設立した法人の設立後２年間

このようなケースでは、３年目までに「免税事業者」や「簡易課税事業者」になることができないため、『３年目の調整計算』から逃れられないことになったわけですが…。

従来の消費税還付スキームと税制改正②・高額特定資産とは？

平成22年度改正の抜け穴

22年度改正によりそれまでの消費税還付スキームは封じられたように見えましたが、今思えば抜け穴だらけでした。

たとえば、

• 基準期間（２年前）の課税売上が1,000万円超のためそもそも課税事業者の場合
• 特定期間（前年の上半期）の課税売上又は給与支払額が1,000万円超のため課税事業者となる場合
• 課税事業者を選択した後２年間（強制適用期間）を経過してから取得した場合
• 資本金1,000万円以上の法人を設立した後２年間を経過してから取得した場合
• 高額な棚卸資産を取得した場合

などは『３年縛り』を受けることなく、取得した年の翌年から「免税事業者」や「簡易課税事業者」になることが可能だったわけです。

平成28年度税制改正

そこで国税側は、「原則課税事業者」の期間中に『高額特定資産』を取得したときは、いかなる場合でも取得後３年間は「免税事業者」や「簡易課税事業者」になることができないこととしました（『３年縛り』の強制）。

この結果、居住用アパートの取得に伴い消費税還付を行ったとしても、アパート収入はほとんどが「非課税売上」のため３年間の「通算課税売上割合」が著しく減少することから、『３年目の調整計算』により還付消費税の大半を国に返納せざるを得なくなりました。

高額特定資産とは？

『高額特定資産』とは、次のような資産のことをいいます。

一の取引単位の価額が税抜1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産

『高額特定資産』と『調整対象固定資産』は混同しやすいところですが、ポイントは、

• 『高額特定資産』は1,000万円以上、『調整対象固定資産』は100万円以上
• 『高額特定資産』は棚卸資産も含む（不動産業者の販売用不動産など）

という点です。

今後の消費税還付のポイント

28年度改正により消費税還付の難易度は一気に上昇しましたが、それでも「やり方」次第ではまだまだ可能なケースもあります。

事業用物件の場合

テナントビルなどの事業用物件の場合には、これまでどおり消費税を還付できる可能性が高いです。

これは、事業用物件の場合、

• 還付申告時に「比例配分法」を使わないケースが多く、この場合には『３年目の調整計算』が不要である
• 還付申告時に「比例配分法」を使ったとしても、収入がすべて「課税売上」のため課税売上割合に著しい変動がなく『３年目の調整計算』が行われない

ためです。

ただし、『３年縛り』によりすぐに「免税事業者」や「簡易課税事業者」になることができないことから、還付年の翌年・翌々年の納税額は従来よりも増加するためトータルの手残りは従来よりも若干減少する結果となります。

居住用物件の場合

アパートなどの居住用物件の場合には、還付申告時に「比例配分法」を使用しますので、必ず『３年目の調整計算』の対象となります。

したがって、通算課税売上割合が著しく減少して還付消費税の大半を返納する羽目にならないよう、「いかに課税売上割合を３年間高くキープできるか」が重要となります。

まとめ

度重なる税制改正により、居住用物件での消費税還付のポイントは

「いかにして３年縛りから逃れるか」　→　「いかにして課税売上割合をキープするか」

に変化しました。

消費税還付については税務署の目も年々厳しくなっており、「不正還付」による摘発事例も後を絶ちませんので、実行する際には専門家のアドバイスを受け、くれぐれも慎重に行う必要があります。