自己の居住の用に供していた家屋およびその敷地である土地を譲渡した場合には、居住用財産の3,000万円控除や居住用財産の買換特例など譲渡所得税・住民税が軽減される特例があります。

居住用財産の譲渡とは

個人が自分の住んでいる家屋や敷地を譲渡した場合には、売却した住宅の譲渡代金に税金を課税することにより新しい住宅の購入資金が、その税金分が少なくなることを防止するため、その譲渡による所得税・住民税を軽減する特例がいろいろと設けられています。特例の適用が受けられる居住用財産の譲渡とは、次の譲渡をさします。

(1) 特例が適用される譲渡

1. 個人が、現にその居住の用に供している家屋を譲渡した場合
2. 1.の家屋で居住の用に供されなくなったものを、居住の用に供されなくなって3年目の12月31日までに譲渡した場合
3. 1.または2.の家屋と共に、その敷地である土地や借地権を譲渡した場合
4. 1.の家屋を取り壊し、その敷地のみを譲渡する場合、その家屋を取り壊した日から1年以内にその土地の譲渡に関する契約を締結し、かつその家屋を居住の用に供さなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡した場合

(2) 特例が適用されない譲渡

(1) の要件を満たす譲渡でも、譲渡の相手が配偶者・直系血族・同一生計の親族・同族会社などである場合には居住用財産の譲渡の特例の適用は受けられません。

居住用財産の3,000万円の特別控除

この特例は居住用財産を譲渡した場合にその譲渡益から3,000万円(譲渡益が3,000万円以下の場合はその金額) が控除される制度です。したがって譲渡益が3,000万円以下であれば所得税・住民税は課税されないことになります。譲渡資産の所有期間の長短は問いませんが、前年または前々年にこの特例や居住用財産の買換えの特例の適用を受けている場合には、適用を受けることができません。

(1) 居住期間が短期間である場合

この特例は居住期間が短期間でも、その家屋がその人の日常の生活状況などから、生活の本拠として居住しているものであれば適用が受けられます。ただし、次のような場合には適用はありません。

1. 居住用財産の特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合
2. 自己の居住用家屋の新築期間中や改築期間中だけの仮住いである家屋の場合

(2) 申告手続きについて

居住用財産の3,000万円特別控除の特例の適用を受けるためには、居住用財産を譲渡した年分の申告書別表第三表(分離課税用) の「特例適用条文」欄に「措法35条」と記入するとともに次の書類を確定申告書Ｂに添付します。

1. 譲渡所得の内訳書(計算明細書)
2. 譲渡資産の所在地の除票住民票の写し

(譲渡資産を譲渡した日から2ケ月を経過した日以後に発行されたものに限ります。)

居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、3,000万円の特別控除に加え、特別控除後の譲渡益に低率による分離課税が行われます。

(1) 特例が適用される場合

この特例の適用対象となる居住用財産は、個人が有する土地等又は建物等でその年の1月1日における所有期間が10年を超えるもののうち、次に掲げる家屋又は土地等をいいます。

1. 個人が現にその居住の用に供している家屋で国内にあるもの、ただし、居住の用に供している家屋を2以上有している場合にはそのうち主として居住の用に供していると認められる一の家屋に限られます。
2. 1. の家屋でその個人の居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの。
3. 1. または 2. に掲げる家屋の敷地の用に供されている土地または借地権。
4. 1. の家屋が災害により滅失した場合において、引き続き所有していたとしたならばその年の1月1日における所有期間が10年を超えることとなるその家屋の敷地の用に供されていた土地等(災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限られます。)

(2) 低率分離課税

その年中の他の長期譲渡所得の金額とは分離して、3,000万円の特別控除後の譲渡益に低率による分離課税が行われます。

<1>課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分	→10％(住民税は4％)
<2>課税長期譲渡所得金額が6,000万円超の部分	→15％(住民税は5％)

〈設例〉

譲渡収入 13,000万円 取得の日 昭和52年3月14日 譲渡の日 平成16年5月10日 取得費 800万円 譲渡費用 500万円

13,000万円−(800万円＋500万円) −3,000万円 (特別控除) ＝8,700万円(課税長期譲渡所得金額) 6,000万円×10％＋(8,700万円−6,000万円) ×15％ ＝1,005万円(所得税額) 6,000万円×4％＋(8,700万円−6,000万円) ×5％ ＝375万円(住民税額)

居住用財産の買換えの特例

所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合には、譲渡所得について課税の繰延べの特例、いわゆる居住用財産の買換えの特例が認められます。この特例を適用すると譲渡代金の全部で買換えた場合には、その譲渡資産の譲渡はなかったものとして課税されません。譲渡代金の一部で買換えた場合つまり譲渡価額より買換資産の取得価額の方が小さい場合にのみ、その差額について長期譲渡所得として課税されます。

なお、この居住用財産の買換えの特例と3,000万円の特別控除の特例及び居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を同時に適用することはできません。

(1) 特例が適用される場合

買換えの特例の対象となる家屋又は土地等は、次の［1］又は［2］の区分に応じそれぞれに掲げる要件に該当する居住用財産です。

[1] 平成10年1月1日から平成18年12月31日までの間に特定の居住用財産を譲渡した場合

平成10年1月1日から平成18年12月31日までの間に居住用財産を譲渡した場合で、譲渡資産及び買換資産が次の要件に該当する場合に、この特例を適用できます。

譲渡した住宅の要件

• 譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産であること。
• 譲渡した人の居住期間が10年以上であること。

買換えた住宅の要件

• 住宅の床面積が50m²以上280m²以下(マンションの場合は登記された専有部分の面積のみで判定) で、かつ敷地の面積が500m²(マンションの場合は持分で判定) 以下であること。
• 中古マンション購入の場合は築後25年以内のものであること。

[2] 相続等により取得した居住用財産を譲渡した場合

父母等から相続等により取得した居住用財産を譲渡した場合で、譲渡資産及び買換資産が次の要件に該当する場合には、この特例の適用を受けることができます。

譲渡した住宅の要件

• 父母又は祖父母から相続又は遺贈により取得した居住用財産で、その相続開始の時までこれらの者が居住の用に供していたものであること。
• 譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産であること。(所有期間には、原則として父母又は祖父母の所有期間も含めて判定します。)
• 譲渡した人の居住期間が30年以上であること。

買換えた住宅の要件

• 面積、築年数などの制限はありません。

(2) 特例の内容と買換期間

1. 指定された期間内に居住用財産を譲渡し、譲渡した年の前年の1月1日から、その譲渡した年の翌年12月31日までの間に、その譲渡した人の居住の用に供する家屋またはその家屋の敷地の用に供する土地(土地の上に存する権利を含む) で日本国内にあるものを取得し、
2. 取得の日から、その譲渡した年の翌年の12月31日(譲渡した年の翌年中に居住用財産を取得するときはその売却した年の翌々年12月31日) までに、その譲渡した人が居住の用に供したとき、
3. その年における資産の譲渡につき居住用財産の特別控除の特例の適用を受けていなければ、
4. その居住用財産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額以下である場合、その譲渡はなかったものとされます(譲渡収入金額が買換資産の取得価額を超える場合は、その超える金額に相当する部分の譲渡があったものとされます。) 。

(3) 申告手続きについて

居住用財産の買換えの特例の適用を受けるためには居住用財産を譲渡した年分の申告書別表第三表(分離課税用) の「特例適用条文」欄に「措法36条の6」([1]を適用するとき) 「措法36条の2」([2]を適用するとき) と記入するとともに住民票、譲渡資産の登記簿謄本等一定の書類を確定申告書Ｂに添付しなければなりません。

また、買換資産の取得については、確定申告書の提出の日まで、または買換資産の取得をした日から4ケ月以内に買換資産の登記簿謄本等一定の書類の提出が必要です。

【[1] の特定の居住用財産の買換特例適用要件と[2]の相続等による居住用財産の買換特例適用要件の比較】

区　　　　　分	[1]の適用要件	[2]の適用要件
譲渡資産の所有期間	10年を超えていること	10年を超えていること
譲渡資産の取得原因	制限なし	父母又は祖父母から相続等により取得していること
本人の居住期間	10年以上であること	30年以上であること
買換資産の範囲	建物→床面積50m2〜280m2(マンションの場合は専有部分の登記面積で判定) 土地→面積500m2以下(マンションの場合は敷地の持分面積で判定) 中古の耐火建築物は新築後25年以内のもの	制限なし
譲渡資産の譲渡期間	平成10年1月1日から平成18年12月31日まで	制限なし

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

上記までは、個人が居住用財産を譲渡し、譲渡益が発生している時に課税される譲渡所得税・住民税を軽減する特例について述べてきました。

ところで、不動産を譲渡した場合には利益ではなく損失が出るケースもあります。
所有期間5年を超える居住用財産を譲渡したことにより損失が発生した時には税金が軽減される特例があり、それが「居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。

(1) 損益通算

個人が所有期間5年を超える一定の要件を満たす居住用財産を譲渡したことにより譲渡所得の金額が赤字となった時(譲渡代金が取得費と譲渡費用の合計額に満たないとき) は、その損失の金額を譲渡した年の他の所得(給与所得など) と通算(赤字の所得と黒字の所得を合算すること) することができます。この通算をするとその年の課税の対象になる所得は低下することになります。給与所得者の場合は、給与から源泉されている所得税はこの赤字の所得は考慮されていませんので、所得税を納め過ぎということになり、譲渡の翌年に確定申告すると、納め過ぎた所得税の還付が受けられることになります。

この損益通算は居住用財産(住宅ローン残高なしでもよい) を譲渡したことによる損失が発生している場合で、新たに住宅ローンを使って居住用財産を買い換えた場合や住宅ローン残高が残っている居住用財産を譲渡したことによる損失が発生し、かつ、その住宅ローンの残高が譲渡価額を超えている場合に適用を受けることができます。

(2) 居住用財産の譲渡損失の繰越控除

前記(1) の損益通算をしてもまだ赤字の金額が残っている場合で一定の要件を満たしている場合に、その損失の金額を翌年以降3年間繰り越してその年分の他の所得と通算し、その繰り越した年分の所得税・住民税を軽減することができる「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」制度や「特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除」制度の適用を受けることができます。

この制度の詳細は「６−２.居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除制度」をご参照ください。

(注) 平成16年1月1日以後に土地、建物等を譲渡したことにより発生した譲渡損失は、原則、損益通算および繰越控除ができなくなりましたが、上記の居住用財産の譲渡により発生した損失のみ損益通算および繰越控除ができます。

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