不動産貸付業をされている土地所有者の方にとって、その貸付が事業的規模であるか否かは、 税法の取り扱い上重要な問題となります。所得税では、青色申告特別控除（10万円又は45万円）や専従者給与などに関係することとなりますし、事業税では、これが課税されるかどうか、さらに相続税では小規模宅地の評価減特例に影響します。
　事業的規模の判定により、最も大きな違いが表れるのが所得税だと考えられます。仮に、不動産貸付業に伴う申告で、生計を一にする親族に対して専従者給与を経費計上している場合、税務署から事業的規模には該当しないとの指摘がなされると、専従者給与部分が計上できないことになってしまいます。
　実際、このような指摘を税務署から受け、修正申告となるケースもあるようです。
　今回は、この事業的規模に関する各税法上の取り扱いの違い、及び、その判定基準についてご説明させて頂きます。

�T．税法ごとに異なる事業的規模

１．所得税

　アパート・マンション・駐車場など不動産の貸付を行っている場合、所得税にお ける事業的規模については、次の基準により判定されることとなります。

（１）社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付を行っているかどうか。
（２）以下に掲げる事実のいずれか一つに該当する場合、又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等から見て、これらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われていると判断されます。
　�@貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数が概ね１０以上であること。
　�A独立家屋の貸付については、概ね５棟以上であること。
　�B土地の貸付件数については、建物１室の貸付を「概ね５」として判定するこ と。

２．事業税 　

　地方税である事業税における、不動産貸付業についての事業的規模の判定は、所得税の取扱いを参考としています。この場合における事業的規模とは次のような基準によります。
（１）アパート・貸間等の一戸建て住宅の貸付を行っている場合においては、居住のように供するための独立的に区画された一の部分の数が、一戸建て住宅の貸付を行っている場合においては住宅の棟数が、それぞれ１０以上であるものについては、不動産貸付業と認定すべきであること。
（２）住宅用土地の貸付を行っている場合においては、貸付契約件数が１０件以上又は貸付総面積が２,０００�u以上であるものについては、不動産貸付業と認定すべきであること。
（３）一戸建て住宅とこれ以外の住宅の貸付又は住宅と住宅用土地の貸付を併せて行っている場合等については、（１）又は（２）との均衡を考慮して取扱うことが適当であること。

　以上の判定基準に基づき、事業的規模と認定された不動産賃貸業については、事業税の課税対象とされることになります。

３．相続税

　相続税では、小規模宅地等の減額特例を適用する場合には、この事業的規模が関係することになります。しかし、現行の規定上は、事業的規模で行われていない場合であっても、相当の対価を得て継続的に行われているものについては、小規模宅地等の減額の特例の対象となります。従って、所得税における５棟１０室のような 特別な規定はありません。

(注)事業的規模の判定基準は、各税法ごとに異なる点をご注意下さい。

�U．所得税に与える事業的規模の影響 　

　 所得税においては、事業的規模であるか否かは、青色申告特別控除の金額及び事業専従者給与の取扱い上重要となります。

１．青色申告特例控除

　 現行の所得税における青色申告特別控除については、１０万円の控除と６５万円の控除の２種類があります。１０万円の控除に関しては、青色申告の届出を提出すれば事業的規模・非事業的規模に係らず適用を受けることができます。
　一方、６５万円の控除に関しては、事業的規模でありかつ一定の要件を満たす場合に、この適用を受けることが可能となります。
　以上により、６５万円控除の適用を受けるためには、事業的規模における不動産貸付業を行っていなければなりません。

２．事業専従者給与

　 事業専従者給与につきましては、青色申告者の場合適正額、白色申告者の場合、 配偶者は８６万円その他の親族は５０万円まで認められています。青色申告・白色申告ともに、事業的規模でなければ生計を一にする親族に対しての給与（事業専従者給）は認められません。
　近年、この事業専従者給与を巡って、税務署から指摘されるケースがあるようです。即ち、事業的規模とは認められない不動産貸付業をされている方が、その申告において配偶者などの親族を事業専従者としている場合、その給与部分が経費として認められないため、これについて修正申告が必要となることです。

３．事業的規模かどうかの判断基準

　 現行の制度上は、５棟１０室規定に該当すれば事業的規模としての取扱いになりま す。つまり、アパートで１０室以上の賃貸や駐車場５０台以上の賃貸であれば、必然的に事業的規模と判断されることになります。又、仮に形式的な個数基準に該当しない場合でも、その賃貸料収入の金額も考慮することで、事業的な規模と判断され ることもあります。

　 上記の例では、賃貸物件から生じる利益はＡ氏・Ｂ氏とも500万円と同額になります。これに対し、Ａ氏は事業的規模であるがＢ氏は事業的規模ではないことから、 Ａ氏はＢ氏に比較してさらに125万円余分に経費を計上できることになります。
　収支が同じであるにもかかわらず、その貸付件数の相違によって経費の額が異なるということは、一見不合理なようにも考えられます。しかし、貸付先が多いということはそれだけ管理等に手間がかかるとも考えられますので、件数の多寡により差を設けることにも一種の合理性が認められます。

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